这些项目具有投资规模大、回报周期长、公益属性强的特点，过去常常面临“地方没钱、银行不敢贷、社会资本不敢进”的困境。

资金难题，中央三大渠道破局

财政资金：兜底保障的“压舱石”

中央财政通过专项资金支持重点城市的城市更新样板项目建设，包括城市供排水、燃气、供热、生活污水处理“厂网一体”等基础设施建设。

各地可争取城市更新专项中央预算内投资、超长期特别国债等资金支持。2024年，中央财政拨付补助资金30亿元 支持15个城市开展城市更新示范工作。

2025年，补助城市数量从15个增加到20个，支持方向也拓宽至样板项目建设和机制建设两个方向。

金融支持：中长期资金“开闸放水”

金融机构被鼓励在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下积极参与城市更新，强化信贷支持。

针对城市更新项目周期长的特点，银行可创新信贷产品设计，探索“建设期+运营期”的全周期贷款模式。支持利用债务融资工具募集资金，发行企业债券、资产证券化产品等。

社会资本：多元参与的“源头活水”

社会资本的加入能有效填补城市更新的资金缺口。鼓励通过不动产投资信托基金（REITs） 等金融工具，盘活城市更新项目的存量资产，形成“投资—运营—退出—再投资”的良性循环。

政府和社会资本合作（PPP）模式也是城市更新中常见的实施路径。

八大任务，资金如何精准滴灌？

城市更新工作包含多样任务，各类任务有不同的资金支持渠道：

1. 加强既有建筑改造利用：可申请保障性安居工程（危旧楼和简易楼改造）等专项资金；

2. 推进城镇老旧小区整治改造：可申请城市更新（城镇老旧小区改造）等专项资金；

3. 开展完整社区建设：可申请社会事业（社区服务设施）等专项资金；

4. 推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造：可申请城市更新（城中村改造、城市公共空间改造利用）等专项资金；

5. 完善城市功能：可申请城乡冷链等物流基础设施（应急仓储物流设施）等专项资金；

6. 加强城市基础设施建设改造：可申请市政基础设施及配套等专项资金；

7. 修复城市生态系统：可申请生态环保（重点水流域环境综合治理、生态修复）等专项资金；

8. 保护传承城市历史文化：可申请社会事业（文化旅游）、城市更新（老旧街区改造）等专项资金。

创新模式，“原拆原建”的探索

值得注意的是，最新政策明确提出支持城镇老旧小区“自主更新、原拆原建”。

这意味着居民可能通过暂时外迁过渡，等新楼建好再回迁的方式，实现老楼拆除，原地重建。这不是大拆大建，而是以提升居住安全和生活品质为目标的“有机更新”。

这种模式下，资金由政府、居民、市场三方共担。居民需承担部分费用，可动用维修基金、公积金；政府提供补贴；市场参与则鼓励社会资本通过REITs等金融工具介入。

杭州浙工新村是这种模式的成功案例。该小区居民自筹资金达4.7亿元，占总费用的近90%，重建后房价从4万/㎡涨至6万/㎡，家家资产增值百万。

案例解析，看资金如何实操

周口市沙南老街历史文化街区提升改造项目是历史文化街区更新的典型案例。项目总投资为3.5亿元，其中资本金1.5亿元，占总投资的42.86%，计划使用专项债券2亿元，占总投资的57.14%。

收入来源包括门票收入、研学收入和商铺出租收入等多渠道，这种多元化的收益模式为项目可持续运营提供了保障。

另一个案例是郑州百年德化文化片区改造提升工程。项目总投资为4亿元，其中资本金8000万元，计划使用专项债券2.7亿元。这种通过专项债券解决大部分资金需求的方式，为类似项目提供了参考。

未来展望，可持续融资的关键

城市更新融资体系的可持续性是顺利推进城市更新的“生命线”。未来，各地需因地制宜，在财政资金引导、金融工具创新、社会资本激活等方面精准施策。

政策连续性和稳定性对社会资本参与至关重要。社会资本需要稳定的投资预期来获取收益，才能放心投资。

透明的信息交流和公开的沟通也是吸引社会资本的关键。投资人需要了解整个运行过程，需要更好的制度保障和管理举措。

杭州浙工新村的居民已经尝到甜头：他们自筹4.7亿元资金完成改造，重建后房价从每平米4万涨至6万，家家资产增值百万。

周口市沙南老街历史文化街区通过专项债券融资2亿元，打造文化创意中心和综合展览展示基地，让历史文化在现代化进程中重焕生机。

沈阳这样的老工业城市，那么多老厂房、老楼宇、闲置商业设施，将不再是一拆了之，而是通过功能转换、混合利用，重新“活”过来。

中央政策已经指明方向，三路资金正在汇集。这场万亿级城市更新潮即将全面启动，你我居住的城市，我们生活的家园，正迎来一场前所未有的重生。